Более 80% заказчиков, которые задумываются над капитальным ремонтом, собственную жилплощадь покупают. Прочим она достается по наследству или в результате «рокировки» в семье: молодые получают свою долю из активов семьи. Результатом становится жилье, которое надо привести в оптимальное для проживания состояние — желательно с учетом современных технологий и собственными представлениями о комфорте. Не все становятся счастливыми обладателями стройвариантов, да и не все «стройвары» имеют удобную планировку и возможности ее изменить. Поэтому рассмотрим все варианты, чтобы найти пути решения любых сложных ситуаций.
Как правило, полученный результат ремонта находится в прямой зависимости от исходных данных. Это тип дома, перспективные возможности квартиры, цели ремонта, представления о комфорте, бюджет, выделяемый на ремонт, а также команда, которая берется за его осуществление.
Цена вопроса
Высокая ценовая категория
Самый оптимальный вариант — свежесданный каркасно-монолитный дом. Главное качество — индивидуальность каждого из них. Благодаря уникальной технологии, в нем практически отсутствуют несущие стены (они заменены колоннами), что позволяет осуществить планировку на любой вкус. Плюс панорамное остекление и наличие интересных решений оконных проемов в виде эркеров и больших лоджий. Монолитные дома легче кирпичных, поэтому могут насчитывать до 30 этажей. Стены и перекрытия тоньше, соответственно, увеличивается высота этажей и площади квартир.
Еще одно преимущество каркасных домов — возможность сооружения многоуровневых элитных квартир, площадь которых может приближаться к размерам немаленького загородного дома. Что касается исходных планировок, то они, как правило, свободные — без внутренних перегородок. Неограниченное пространство для полета фантазии! Принципиально разных подходов к индивидуальной планировке существует три: классический (четкое разграничение по комнатам), революционный (лофт, open space) и компромиссный (разделение на две части — открытую гостевую и закрытую приватную).
Следующий прекрасный вариант — кирпичный монолит. В том, что касается планировок, похож на каркасный монолит, плюс подземная парковка. Фасады дольше сохраняют приятный вид, а стоимость ремонта немного дешевле, чем в каркасном монолите. В особом почете у граждан со стабильно высоким уровнем дохода, склонным доверять классическим технологиям. Квартиру в таком доме можно покупать на этапе готовности половины этажей: есть мнение, что потом дешевле достроить, чем «заморозить».
Средняя ценовая категория
«Новая панель». Благодаря разработкам последних лет, в ней практически решены такие проблемные места, как межпанельные швы и теплоизоляция. С учетом скорости возведения конструкции «под ключ» (6-12 месяцев) и себестоимости квадратного метра, можно понять, почему «новые панели» вполне конкурентоспособны.
Просторные (по сравнению с предшественниками) площади квартир, наличие двух санузлов, большая кухня и лоджия (иногда две), разнообразные планировочные решения и цвета фасадов — все это представляется вполне достойным вариантом для желающих поселиться в спальном районе. К тому же стоимость ремонта «новой панели» часто бывает дешевле ремонта «нового монолита». Если вам нужна большая квартира в кратчайшие сроки, а средства на это выделяются не запредельные, имеет смысл приобретать у надежных застройщиков на этапе 2-3 этажа.
Легенда о голых стенах: приобретаем стройвариант
Бытует мнение, что наши автомобили собираются так, чтобы потом заработать на запчастях. Не стоит удивляться аналогичному подходу к строительству: часто дома строятся для того, чтобы тут же переделать все до конструкций, что и составляет суть ремонта. Популярные нынче вопросы участия в долевом строительстве оставим за рамками данной статьи. Допустим, все юридические вопросы решены положительно. С учетом повальной задержки со сроками сдачи объектов, наши дольщики готовы подписать любые акты, лишь бы побыстрее въехать в свою собственность, чем и пользуются застройщики. Хотя есть некоторые позиции, которые можно отстаивать даже в суде. Итак, на что следует обратить пристальное внимание:
- разводка сантехники — обязательное наличие стояков канализации и выводов под горячую и холодную воду, разводка под полотенцесушитель с кранами приветствуется, установленные водяные счетчики — достаточно большая редкость;
- вентиляция — наличие открытых вентиляционных выходов в кухне и санузле;
- электрика: должны быть видны места прокладки кабеля и распредкоробки;
- отопление: в некоторых, чаще элитных, домах разводка отопительных систем проходит под стяжкой; чтобы не повредить ее при монтаже перегородок и фанеры, нужно иметь схему ее укладки с размерами;
- стяжка быть должна по определению, но если высота потолков критична, имеет смысл от нее отказаться, чтобы потом не сбивать; в ходе ремонта вам все равно придется делать ее заново (исключение составляет стяжка в элитных домах, которая делается сразу по маякам);
- штукатурка: если предполагаемый ремонт не подпадает под категорию «эконом», можно отказаться и от нее (опять же следует выравнивать стены по маякам); не применяйте известковую штукатурку: она плохо сцепляется с сухими смесями на основе гипса, которыми сейчас работают большинство строителей, сбивать ее — дело неблагодарное, поэтому придется зашивать стену гипсокартоном;
- внешние стены: по ряду договоров застройщик обязан их утеплить, но это встречается нечасто;
- внутренние перегородки: попробуйте уговорить застройщика сразу согласовать именно ваш вариант; планируя сносить большую их часть, не забудьте, что слом и вывоз мусора тоже стоит денег;
- в принятой вами квартире не должно быть кратеров цемента, холмиков песка и ржавой арматуры: у этих материалов ограниченный срок годности, а вывозить их после строителей вам придется за свои кровные.
Тем не менее многие предпочитают покупать именно стройварианты. Принципиальные достоинства их в следующем: отсутствие истории предыдущих жильцов, свежий фасад и новые коммуникации, современная планировка (соотношение общей площади к жилой примерно 2:1, немаленькая кухня — от 8 до 16 кв. м, часто наличие просторного холла, большой санузел или два, социальная однородность жильцов, современные лифты и нередко — системы безопасности, перспективы придомового благоустройства территории, наличие управляющей компании.
К временным минусам относятся: затяжной ремонт соседей и, соответственно, периодические поломки и остановки лифтов. Если дом не относится к точечной застройке внутри существующего жилого квартала, инфраструктура квартала долго остается неразвитой. Если вам «посчастливилось» стать обладателем «первой очереди» жилого комплекса, приготовьтесь еще пару лет взирать на соседскую стройку и слушать шум работающих механизмов. Для некоторых типов домов характерная неравномерная «усадка», поэтому существуют ограничения на применение определенных отделочных материалов и технологий в течение 2-3 лет с момента постройки дома.
Особенности муниципального ремонта
Ни для кого не секрет, что некоторые застройщики предлагают квартиры «под ключ». Стоимость квадратного метра увеличивается при этом примерно на 15-20%. Если квартира приобретается как инвестиция для последующей сдачи в недорогую аренду, это имеет разумный смысл. Другая ситуация, когда имеет смысл согласиться, — жилье социального типа (расселение, льготники и пр.). И самый крайний случай — полное отсутствие средств на собственное финансирование ремонта.
Всем прочим категориям граждан следует помнить о том, что качество работ и материалов часто бывает сомнительно. А об удобстве расположения инженерных систем (сантехники, электрики, газовое оборудование и освещение) просто можно забыть. В принципе строителей можно понять: они мыслят масштабно и подстраиваться под конкретного потребителя не собираются. В результате вы получаете типовую квартиру — «привет из совка». Но вы когда-нибудь задумаетесь об обновлении такой квартиры, готовьтесь к капитальному ремонту: переделывать придется все.
Планировка-мечта
Идеальная планировка не всегда рождается из тесного и длительного общения с дизайнером. Некоторые даже не самые элитные дома спроектированы на удивление грамотно и рационально. Это означает следующее:
- соотношение между жилой и общей площадью для однокомнатных квартир должно быть 2,2:2,5; для двухкомнатных — 1,7:2; для трехкомнатных — 1,5:1,8; для четырехкомнатных квартир — 1,4:1,7;
- форма помещений должна быть близка к квадратной: оптимальное соотношение длины и ширины помещений должно быть 1:1 или 1:1,5. Не приветствуются неправильные формы комнат — треугольные, шестиугольные, за исключением комнат с эркерами.
площади жилых комнат должны быть от 17 до 30 м2; - окна должны обеспечивать хорошее освещение, обязательно должны быть лоджии или балконы, особенно в спальных комнатах и кухне, расположенных на солнечной стороне дома;
- желательно, чтобы окна квартиры выходили на две стороны дома: это обеспечит достаточную проветриваемость квартиры;
в квартире должны быть подсобные помещения: темная комната, гардеробные. Чем больше комнат в квартире, тем больше должно быть подсобных помещений. Хорошее соотношение —
одна гардеробная на две спальных комнаты и одна темная комната на 3-4 жилых комнаты; - квартира должна четко зонироваться на гостевую и приватную части;
- от входа в квартиру идет холл, по сторонам которого располагаются гостевой санузел, темная комната-кладовка, кухня и гостиная;
- спальные и детские комнаты, большой раздельный санузел должны располагаться в дальней от входа части квартиры; там же размещаются и гардеробные для этих жилых комнат;
- гостевые помещения могут быть дополнены столовой, бильярдной, каминной, библиотекой;
- приватную часть могут дополнять кабинет, будуар, тренажерная.
Как не вляпаться в историю: покупаем «вторичку»
Средняя ценовая ниша — верхний уровень
«Кирпич» и «каркасный монолит» 80-90-х годов прошлого столетия громко назывался «улучшенка» и, как правило, строился в 9-14 этажей. По сравнению с предыдущим массовым вариантом — «хрущевками» — здесь действительно налицо прогресс: кухни достигают 8 м2, комнаты становятся раздельными, как и санузлы, в домах появляются лифты, центральное отопление и горячее водоснабжение, а в некоторых — мусоропроводы.
В принципе, если это действительно «улучшенка», а не просто 9-этажка-свечка с параметрами скворечника, то даже без глобальной реконструкции в ней вполне можно жить. А если не пожалеть денег на капремонт, реально получить вполне комфортное жилье не в самом отдаленном районе города с хорошо развитой инфраструктурой.
Средняя ценовая ниша — нижний уровень
«Старая панель» — 9-этажка. Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. В те времена не посчитали целесообразным тратить деньги на дальнейшую разработку идеи «ускоренного» типового строительства. Использовать ее в полную силу, разрабатывать и дорабатывать строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие. Что касается первенцев индустриальной застройки, то они все как один страдают плохой теплоизоляцией, удручающим состоянием фасадов, абсолютным единообразием планировок, что при сложности частичного демонтажа панели становится болезнью неизлечимой.
Однако большинство творчески мыслящих граждан уже открыли путь к улучшению внутреннего мира старых панелей: кладовка при входе демонтируется и ее пространство неплохо увеличивает кухню до 12 м2. Особо азартные рискнули объединить смежные санузлы и в результате получить один, но довольно просторный. Во всем прочем приходится довольствоваться существующим положением вещей. Однако «экономичная» цена делает «старые панели» вполне пригодным объектом для покупки.
«Сталинки» возводились в 30-50 годах XX века. Первоначально задумывались как «советский ампир», и на центральных проспектах крупных старых городов они действительно производят должное впечатление. По аналогии с ними в те же годы строились более скромные по исполнению фасадов, но тоже вполне достойные 5-6-этажки. До начала масштабного строительства на рубеже веков эти дома пользовались заслуженным спросом благодаря высоким потолкам и приличным размерам комнат и кухонь.
Правда, есть существенный недостаток — длинные коридоры, которые можно обратить на пользу дела. Проблемные места — старые коммуникации, столярка, перекрытия. А с учетом того, что многие из этих домов раньше были коммуналками, немалый минус несет разнородное социальное окружение. Однако тем, кто предпочитает жить рядом с историческим центром и готов затратить определенные средства, можно попытаться и обжить заново эти дома «с историей». Любой «исторический» стиль здесь будет уместен.
Нижняя ценовая ниша
«Хрущевки» и «брежневки» — кирпичные 4-5-этажки, возведенные в 60-70-х годах для массового решения квартирного вопроса. Как правило, на первых этажах холодно и нет балконов/лоджий, а на верхних жарко и протекает крыша. Кухни — всего 5-6 м2, раздельный санузел и несмежные комнаты — редкость. Плюсы все же есть, по сравнению с панелью тех же лет постройки. Во-первых, материал внешних стен — кирпич, дающий хорошую тепло- и звукоизоляцию, во-вторых, несущие стены — только по периметру, между комнатами — легкие гипсовые перегородки.
Самый радикальный подход к ремонту — снести все до основания, а затем построить заново. Он же — единственно эффективный. Из 1-2-комнатной квартиры получается неплохая «студия». Из 3-4-комнатной — достойная «двушка» с просторной кухней-столовой. Лучше всего поддаются перепланировке прямоугольные в плане и угловые квартиры. В стилевом отношении спокойная классика и современный стиль без излишества мебели и декора.
«Старая панель» в 5-этажках гораздо худший вариант, чем ее коллега-кирпич. Во-первых, извечная проблема межплиточных швов и жуткое состояние фасада с облупившейся «мозаикой». Вторая «беда» состоит в принципиальной сложности демонтажа панельных конструкций, а в таких домах даже межкомнатные стены могут быть несущими. Что сводит на нет все попытки рационального планирования пространства.
«Старый фонд» делится на две неравные категории. Первая сродни антиквариату, если довести его до ума. Жилье дореволюционной постройки в историческом центре — это бывшие частные особняки и доходные дома в 2-3 этажа. Чаще всего такие памятники архитектуры уже «взяты под контроль» банками и крупными инвесторами. Те же, что еще не выкуплены полностью, представляют лакомый кусочек для любителей старины. В таких квартирах заложен большой потенциал для создания роскошных классических интерьеров, к тому же их фасад — отдельная тема для разговора. Только приготовьтесь к тому, что инженерные системы, возможно, придется менять во всем доме по причине крайней ветхости.
Вторая категория старых зданий никакой ценности, кроме высоких потолков, не представляет. Если вы не относитесь к любителям острых бытовых ощущений, не советуем пытаться сделать из них конфетку.
Существуют еще «штучные особи», которые покупают редко, поскольку доведение их до ума стоит несколько иных вложений, чем стандартный ремонт. Это освоение верхних этажей: мансарды, пентхаусы (стройварианты), современная малоэтажная застройка — таунхаусы, а также двухуровневые квартиры.
Расширяем горизонты
Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда требуется квартирная арифметика — изменение количества жилых помещений в квартире. Для современного дома актуален вариант «из 1 в 2», когда однокомнатную квартиру площадью более 50 м2 планируется сделать двухкомнатной. Для домов старой постройки применяется метод увеличения площади комнат за счет сокращения их количества. Из стандартной «трешки» (57-65 м2) можно сделать «двушку», а из обычной «двушки» (42-50 м2) — просторную студию.
Итак, ситуации:
- «найди дешевле»: разумные граждане обращают внимание прежде всего на тип дома и инфраструктуру района. Однокомнатные квартиры в современном кирпиче и монолите можно найти порядка 50-60 м2. Порадуемся за холостяков, приобретающих такие квартиры для вольготной «свободной жизни». Но и молодым семьям с детьми этот вариант подходит прекрасно, если с умом подойти к ремонту;
- «почувствуйте разницу»: обратный вариант — превращение стандартной «двушки» или «трешки» в комфортную «студию»;
«простор, свобода и комфорт»: большая площадь, разделенная на мелкие каморки в сочетании с нефункциональным «совковым» коридором, — довольно убогое зрелище. Если вам досталось такое жилье, а состав семьи достаточно однороден (муж, жена, дети), стоит уменьшить количество помещений в обмен на комфорт; - «под крышей дома твоего»: большинство наших сограждан негативно относятся к последним этажам многоэтажных домов, аргументируя вечно протекающей крышей. Но встречаются и удачные варианты освоения этого проблемного пространства: сооружение и приобретение мансардных и техэтажей, столь популярное на Западе, всегда носило определенный оттенок романтики;
- «неформальные метры»: присоединение лоджий к жилым комнатам и кухням с некоторых пор стало доброй традицией. Предполагается, что узаконение возможно, а укрепление проемов произведено в соответствии со СНИПами и ГОСТами. Но до начала работ следует все же просчитать экономическую целесообразность будущих вложений: если ширина лоджии менее 1,5 м, вряд ли она существенно изменит облик комнаты.
Напоследок обнадежим всех, кто приобретает себе жилье. Пусть изначально все находятся в разных условиях, важно то, сколько души вы вложите в создание своего интерьера. Многое зависит и от вас, как заказчика, и от команды, которая будет сопровождать вас на пути к новому дому.
Текст: Елена Демиденко
Статья предоставлена компанией ВИРА
