Рынок земли города на Неве наполнен множеством предложений по продаже земели под коммерческую застройку http://www.portland.spb.ru/project/ . Это связано с политикой градостроения Петербурга, а именно с выводом промышленных предприятий за черту города. Многие готовы инвестировать денежные средства в земли и новостроящиеся на этих участках жилые кварталы.
В начале стоит определиться с проектом. Первый этап, определяющий направление проектирования – концепция застройки. Ее стоимость значительно ниже эскизного проекта и позволит оценить перспективы тех или иных вариантов будущей застройки. Как правило, сперва разрабатывается несколько концепций, после чего переходят к эскизному проектированию.
Следовательно, если Вы решили купить земельные участки в Петербурге http://www.portland.spb.ru/lots/ под промышленное строительство, желательно получить необходимые сведения о возможных проектируемых на них новых объектах. Этот этап наиболее важен для крупных объектов. Именно он позволит избежать многих сложностей в будущем в ходе проектирования.
Концепция развития. Вопросы и ответы
Как было сказано выше, сперва стоит разработать несколько концепций развития территории. Итак, какие же вопросы решаются в ходе разработки?
1) Оценка потенциалов активов. Что именно может использоваться на выкупленных участках под промышленное строительство (памятники под охраной КГиОП, админздания) и какая территория может застраиваться новыми объектами?
2) Приоритетные направления застройки. С помощью финансовых и архитектурных расчетов выбирается наиболее рентабельное направление развития – жилая или общественно-деловая зона.
3) Соблюдение всех градостроительных норм. Это позволит перевести участок из вида ТП в ТД или ТЖ. Поскольку на рынке имеются предложения по продаже промышленных земель, не переведенных в другой статус, этот пункт немаловажен.
4) Данные о потенциальном объеме застройки. Позволит провести оценку доходности проекта.
5) Определение необходимой социальной инфраструктуры и расчет затрат на нее.
6) Выявление обременений и ограничений на данной земле.
Юридические аспекты
Прежде чем выставить на продажу промышленные земли, собственники могут столкнуться с проблемами, связанными с градостроительным регулированием, которые значительно снизят стоимость участков. В него входят:
- Закон Петербурга «О границах зон охраны…»
- Правила Землепользования и Застройки
- Генплан развития города
Для общественной и жилой застройки зоны ТП необходимо перевести в жилую или ТД. Для этого необходимо внести изменения в ПЗЗ и Генплан. Собственно этим занимаются, как правило, собственники участков под промышленное строительство.
Четкого порядка внесения изменений в ПЗЗ нет. С генпланом немного проще – есть четкий план действий:
1) Подается заявка в спец. комиссию при КГА (перед этим стоит получить одобрение у районного архитектора).
2) Комиссия собирает все заявки раз в год. Если заявки одобрены КГА, они передаются в проектный центр для их учета в Генплане.
3) КГА передает «обновленный» Генплан в спец. комиссию при Законодательном собрании Петербурга, в течение которого его утверждают.
