«Те, у кого нет миллиарда, могут идти… по известному адресу…» – казалось бы, совсем недавно ставший крылатым афоризм новоявленного девелопера-миллиардера отражал суровую правду рынка столичной (да и не только) недвижимости. В годы «тучных коров» опережающий рост цен на нее особого удивления не вызывал: страна была заполнена шальными нефтяными деньгами, и квадратные метры расходились, как горячие пирожки.
Времена изменились. «Иных уж нет, а те – далече…» – одиозный скоробогатей практически банкрот, строительная индустрия на грани выживания, и лишь цены на жилье держатся с завидным упорством. Кто в такой ситуации виноват и что делать – попробуем разобраться в этих извечных русских вопросах.
«Вот дом, который построил…»
В действительности, кто бы ни построил городской дом – столичный индустриальный монстр или небольшая провинциальная фирма, механизм ценообразования примерно одинаков у всех. В него входят прямые затраты (ПЗ), которые включают все, что необходимо для физического возведения здания: строительные материалы, эксплуатационные расходы на технику, зарплату рабочих и т.д.
К этим затратам необходимо добавить накладные расходы (HP) – это то, что непосредственно не связано со стройкой, а идет на создание общих условий производства, его организации, управления и обслуживания. Туда входят, например, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских или ремонтных баз и т. д. К таким расходам относят и затраты на организацию, обслуживание и управление стройки в целом, «социалку», страховку, благоустройство строительных площадок, подготовку объектов строительства к сдаче и другие. Оценить НР точно довольно сложно, считается, что они могут составлять от 12-25% прямых затрат.
Еще одну часть стоимости составляют плановые накопления (ПН) или сметная прибыль – это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая еще при проектировании в стоимость объекта. Как они определяются – дело достаточно «темное», но на практике их принимают в 6-8% от суммы прямых затрат и накладных расходов. Плановые накопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником образования фондов пополнения и модернизации собственных оборотных средств, платежей в бюджет за основные фонды, а также источником финансирования собственных капитальных вложений.
Как видно, в конечном счете стоимость строительно-монтажных работ состоит из «трех источников, трех составных частей» и определяется по формуле С смр = ПЗ + HP + ПН. Понятно, что снизить стоимость строительства наиболее реально за счет снижения накладных расходов: цена на материалы и т.п. от строителей практически не зависит (вспомним недавние «цементные войны»), а плановая прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать довольно непредусмотрительно.
На первый взгляд, резервов сокращения здесь вполне достаточно: например, стоит снизить продолжительность строительства, чтобы значения граф «заработная плата рабочим» и «эксплуатационные расходы» пошли вниз. Ощутимо упадут и административно-хозяйственные расходы, износ временных сооружений и приспособлений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы и т. п. Между прочим, доли этих затрат по грубым оценкам составляет до 50% от накладных расходов по общестроительным работам и до 30% – по специализированным организациям.
Кто виноват?
В теории все ясно. Но «гладко было на бумаге», а на деле эти самые накладные расходы ведут себя подобно жидкости – не сжимаются и заполняют весь предоставленный объем. В результате цены если и снижаются, то ненамного. И причин тому – не одна-две.
Например, возьмем подключение магистральных сетей – электричества, газа, воды. Без этого строительство вести невозможно. Но цены на эти услуги растут опережающими темпами. Чтобы прикинуть, во сколько обойдется, скажем, свет, достаточно заглянуть на сайт любой энергосбытовой организации.
Например, прейскурант «Мосэнергосбыта» сообщает, что только «консультация по подготовке заявки и документов на технологическое присоединение мощности свыше 750 кВт к сети ОАО «Московская городская электросетевая компания» (МОЭК), сдача и сопровождение заявки, получение ответа от МОЭК» обойдется в 141 600 рублей. А «оформление актов по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, согласование их со всеми заинтересованными организациями» встанет застройщику «всего лишь» в 166 380 «деревянных». И это не считая собственно подключения: та самая МОЭК за «технологическое присоединение энергопринимающих устройств потребителей с присоединяемой нагрузкой не выше 10 000 кВА» на территории, например, Московской области, просит «скромные» 22 040 рублей. За 1 (один!) киловатт. И сделать здесь ничего нельзя, даже не в силу монополизма электросетей, а просто из-за того, что в Московской области дефицит энергоресурсов доходит до 30%. И это еще не самый плохой показатель по стране, в Санкт-Петербурге он близится к 50%, а в анклавном Калининграде доходит до 70%.
Насколько сложен и запутан вопрос землеотвода, известно сегодня любому рядовому дачнику. В случае же с городской застройкой, особенно в «лакомых» центральных районах, все эти проблемы можно смело умножать на тысячу. И как всегда в таких случаях, непрозрачность процесса является питательной средой для коррупции. Естественно, что взятки и «откаты» также прибавляются к цене квадратного метра.
Этот же «налог» появляется и при согласованиях, число которых в разных регионах доходит до нескольких десятков. Иногда даже у крупных компаний на сбор всех виз и подписей уходят не месяцы – годы! «Чтобы получить все необходимые разрешения, – говорит Леонид Лазуткин, директор по продажам компании Ruukki (ведущий европейский поставщик решений из металла для строительства и машиностроения), – можно потратить до двух лет. Все это время строительная компания только тратит деньги, оплачивая простои».
Не дают упасть цене и дорогие кредиты. И если еще год назад можно было найти оборотные средства в пределах 10% годовых, то теперь даже 20% – не предел. Это тоже весомо ложится в затраты, а значит, и на конечную стоимость строительства.
Увы, ситуация эта не нова, и, к сожалению, особых подвижек в ближайшее время не предполагается. Например, еще два с лишним года назад, в интервью «Известиям»Леонид Казинец, президент строительной корпорации «Баркли», которая занимается высококлассным жильем, высказался достаточно резко: «На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. Очень дорого стоит выход на площадку. В развитых странах, если вы получили право застройки, купили участок земли или хотя бы внесли первоначальный платеж за него, все остальное для вас с удовольствием сделает банк. И стоимость денег будет невысокой. В отличие от России, где нам приходится самим оплачивать большинство этапов, прежде чем откроется банковское финансирование.
Еще одна проблема – крайне медленная скорость согласования и проектирования, обилие надуманных регулирующих норм. Купив площадку за $10 млн. (допустим, старое предприятие), 2-3 года согласовываем проект, а деньги тем временем заморожены».
Таким образом, слухи о сверхприбылях строителей оказываются несколько преувеличенными. Например, по данным Ассоциации строителей России, себестоимость квадратного метра в «дорогой» Московской области составляет 84% от рыночной цены, а в «бедной» Липецкой и вовсе фантастические 99%. Исключение – только Москва (здесь рыночная цена выше в 2 раза), но это то исключение, которое лишь подтверждает правило.
Результат налицо: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 2007 году в «благополучной» Москве было возведено 5,4 млн. кв.м жилья, в 2008 году – всего 4 млн. кв.м, в 2009-м не будет и этого (прогноз на уровне 3,7 млн. кв.м) – кризис здесь, практически, не причем. А по словам Сергея Круглика, заместителя министра регионального развития, «благодаря» ухудшению экономической обстановки объемы ввода площадей в некоторых регионах в 2008 году серьезно упали (в Москве, например, вдвое). В целом по стране, после нескольких лет стабильного двадцатипроцентного роста, построено столько же, что и в прошлом году, – около 61 миллиона кв. м. То есть потребности, в том числе обеспеченные госзаказом, сохраняются, а возможностей их реализовать практически не остается. Итог – цены держатся и не собираются сдаваться.
Что делать?
Как всегда в России существует два пути – фантастический и реальный. К первому отнесем быструю победу над коррупцией, «разбюрокрачивание» процедур согласования и стремительный рост энергомощностей. К сожалению, очевидно, что «жить в эту пору прекрасную» нам если и придется, то нескоро. Более реальным выглядит путь «малых дел», то есть кропотливая и вдумчивая работа по снижению накладных расходов в строительстве, в той части, которая не зависит от прихотей чиновников и амбиций монополистов.
Например, можно шире применять дешевые технологии быстровозводимого жилья на базе металлоконструкций, которые широко распространены в Европе и США. Там их доля в строительстве достигает 50-70%, в то время как в России едва превышает 5%. «Типовое строительство на базе металлоконструкций, – говорит генеральный директор российского подразделения Ruukki Сергей Чернышев, – дает несколько очевидных преимуществ в наших условиях. Основные вещи – скорость, которая очень важна в современном мире, удешевление и упрощение строительно-монтажных работ, поскольку рабочая квалифицированная сила дорожает везде».
Типовые многоэтажные жилые здания из металлоконструкций, в целом, аналогичны своим собратьям из бетона и кирпича. Но, в отличие от традиционных домов, базовым элементом в них является основной несущий каркас из сварных профилей, каркасных наружных стен и композитных (железобетонных) перекрытий. Поскольку удельный вес такого здания в 3-5 раз меньше традиционного, стоимость и объемы фундаментных работ невелики, что также снижает затраты.
По сути, такое здание представляет собой конструктор, причем все составляющие входят в комплект поставки, а технология сборки такова, что смонтировать их неправильно невозможно. Не нужны и дорогостоящие строительные работы – все соединения резьбовые и не требуют сварки. В результате достигаются очень высокие темпы и качество строительства («метод укрупненной сборки»). Кроме того, энергосберегающие свойства применяемых современных материалов (для наружного ограждения, например, используют энергоэффективные сэндвич-панели) упрощают получение технических условий на подключение тепла и электричества и обеспечивают экономичную дальнейшую эксплуатацию здания. Ну и, конечно, положительно сказывается на стоимости и сроках то, что типовые жилые здания из металлоконструкций являются проектами повторного применения, что кардинально снижает сроки разработки и согласования.
«По экспертным оценкам, – говорит Александр Павлов, руководитель направления «Жилищное строительство» Ruukki Construction, – возведение такого здания (с учетом подключения коммуникаций и землеотвода) обойдется дешевле от 15 до 40%. Если же брать только строительные издержки, то выигрыш составит до 25% по сравнению с привычными технологиями». Впечатляют и сроки: при готовом проекте изготовление многоэтажного дома на заводе Ruukki займет 3-4 месяца, а монтаж – не более 5.
Возможно самостоятельно решить и некоторые проблемы энергоподключения. В принципе, это не слишком сложно – строительство мини-ТЭЦ, способной обеспечить мощности до 25 МВт (достаточно для небольшого микрорайона), вовсе не выглядит непосильной задачей для крупной компании. «Застройщики пытаются самостоятельно решать инфраструктурные проблемы. В зависимости от региональных особенностей возможны несколько альтернативных традиционному подключению к городским источникам вариантов энергоснабжения», – говорит Игорь Жуков, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент». Например, для бутик-отеля «Родина» в Сочи фирма построила собственную газовую мини-ТЭЦ, которая обеспечивает подачу электроэнергии и тепла. Подобная же теплоцентраль в 10 МВт снабжает коттеджный поселок и горнолыжный центр «Лаура» в Красной Поляне (он будет одним из главных объектов будущей Олимпиады-2014).
В Москве функционирует более 20 мини-ТЭЦ, правда, пока обеспечивая только коммерческие объекты. Впрочем, подключение жилых зданий к таким энергоресурсам, похоже, лишь дело времени. Ведь строительство такой теплоцентрали сравнимо по затратности с подключением к городской сети, окупается установка за 4-5 лет, а качество энергоснабжения несоизмеримо выше. Например, в том же Сочи считается нормой напряжение 200-210 В. Современное же оборудование зданий – кондиционеры, насосы, автоматика – требуют жесткого соблюдения уровня в 220 В, причем с минимальными колебаниями частоты. Мини-ТЭЦ это обеспечивают.
Можно ли действительно сократить себестоимость строительства, без ухудшения качества? Реально ли возвести «город-сад» на пустом месте в короткие сроки? Вопросы эти, хотя и выглядят риторически, имеют вполне конкретные положительные ответы. Достаточно желания и воли. И тогда еще одна задача – о ценах на жилье – перестанет быть расхожей темой для обсуждения.
Елена Гришина
Пресс-служба компании Ruukki
