ШАГ 1. Выбрать участок под строительство
За шаг до покупки. Еще раз окончательно взвесьте все “за” и “против” загородного дома. Если “да” перевесило окончательно и бесповоротно, определите, насколько удобен для вас выбранный участок в плане транспортной развязки. И еще: возможна ли покупка участка с коммуникациями, газом, электричеством и водой (если вы, конечно, не собираетесь все «артерии жизнеобеспечения дома» сделать автономными). Также следует учесть много нюансов которые в дальнейшем повлекут за собой дополнительные затраты такие как покупка и установка промежуточных трансформаторов и монтаж открытой проводки. И, в-третьих, какова цена вопроса и насколько соответствует она качеству. Для ответа на последний вопрос хорошо бы пообщаться с брокерами нескольких агентств недвижимости, сравнить их мнения и цены. За полшага до покупки.
Выясните целевое назначение приобретаемого земельного участка. Если вы планируете строить дом и в дальнейшем зарегистрироваться в нем по месту жительства, то в акте на право собственности на землю в графе «целевое назначение земли» обязательно должно быть указано следующее: «Под жилое строительство и обслуживание жилого дома». Если же в этом документе написано что-то другое, например, «под ведение садоводчества», то на таком участке можно построить только дачу. Но зарегистрироваться в ней (прописаться) нельзя. В процессе покупки. Убедитесь в том, что вы общаетесь с собственником земельного участка.
Продавец участка должен предоставить вам и нотариусу документ, удостоверяющий личность; государственный Акт права собственности на землю, экспертную оценку на землю; справку об отсутствии отягощений на землю, а также правоустанавливающий документ на расположенную на участке недвижимость (если она есть) с обязательной отметкой в БТИ о регистрации права собственности. В государственном Акте права собственности на землю должен быть указан кадастровый номер и координаты участка.
Очень важно, чтобы в этом документе не было ошибок, был указан номер, серия акта, правильно указан адрес участка, его конфигурация, четко определены границы владения (подлинник). Площадь участка в документе должна быть указана с точностью до тысячных долей квадратного метра, так как от правильности заключенного договора зависят все последующие этапы строительства дома. В результате. Вы получаете договор купли продажи на земельный участок.
Примечание. На сегодняшний день при смене собственника на землю получать новый акт права собственности на землю не нужно. После оформления сделки у нотариуса нужно просто обратиться в земельный кадастр и зарегистрировать договор купли продажи земельного участка.
ШАГ 2. Получения разрешения на проектирования
Необходимо хотя бы приблизительно понять, что будет на участке построено приступить к планированию деятельности. В процессе. Обратитесь в местный орган исполнительной власти с паспортом, идентификационным кодом и заявлением с просьбой разрешить построить на участке дом. В результате. После рассмотрения заявления на получения разрешения на проектирования местный орган исполнительной власти выдает «Письмо-разрешение на проектирование». Данный документ является основанием для начала проектных работ. При этом не имеет значения, в дальнейшем вы купите проект типовой или закажете индивидуальный.
ШАГ 3. Геология участка
За шаг до проведения геологоизыскательских работ нужно найти специалистов, умеющих и имеющих право такие работы выполнять. Это может сделать компания, у которой есть лицензия на проведение геолого-изыскательских работ. В процессе. На участке бурятся скважины, изымаются пробы
грунтов. В результате. Вам предоставляется отчет о проведении изысканий, заключение о состоянии грунтов, наличии плывунов, близости/удаленности грунтовых вод и т.д. Из этого документа проектант делает вывод, какой тип фундамента нужен для дома и где (в какой части участка) лучше строить дом если поблизости расположен водоем, то лучше выбрать проект плитного фундамента это позволит вам строить на любой почве.
ШАГ 4. АПЗ (состав архитектурно-планировочного задания)
После того, как выбрано место, сделана геология, продуманы и обсуждены списки будущих построек на территории усадьбы и проработан алгоритм строительства дома, можно принимать решение о том, каким будет дом. Эту работу можно сделать самому, например, купив типовой проект в центре продажи проектов. А можно поручить специалисту-архитектору. Но в любом случае на стройке нужен архитектор. Итак. За шаг. Нужно найти архитектора или бюро, где будет куплен проект. За полшага. Обратиться в Управление архитектуры местного органа исполнительной власти с заявлением на получение и состав архитектурно-планировочного задания. В результате. Необходимо получить архитектурно-планировочное задание.
Примечание. Архитектурно планировочное задание – это документ, содержащий комплекс градостроительных и архитектурных требований и особых условий проектирования и строительства объекта архитектуры, вытекающих из положений утвержденной градостроительной документации, местных правил застройки населенных пунктов, соответствующих решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, включая требования и условия по охране памятников истории и культуры, окружающей среды, законных прав и интересов граждан и юридических лиц при размещении объекта архитектуры на конкретном земельном участке.
ШАГ 5. Получение ТУ (тех условий) Порядок получения тех условий.
Независимо от того, будет заказан проект индивидуальный или типовой, от ряда инстанций будущий домовладелец должен получить технические условия (ТУ). Процедура. Надо обратиться в местный орган исполнительной власти и получить документ под названием «Технические условия для подключения коммуникаций». Типичный список включает предприятия, которые обслуживают коммуникационные системы (электричество, водоснабжение, газоснабжение, слаботочные сети, телефон, интернет).
Примечание. В получения тех условий по инженерному обеспечению объекта может быть отказано в случае, если размещение и строительство его на конкретном земельном участке запрещено утвержденной градостроительной документацией, иными нормативно-правовыми актами.
ШАГ 6. Проект
За шаг (или несколько шагов до проекта). Вы мысленно «рисуете» образ дома своей мечты. За полшага. Ищите в специализированных изданиях картинку, похожую на дом вашей мечты. В процессе. Если вы увидели в каталоге типовых проектов дом вашей мечты, то покупаете его в центре продажи проектов . При этом помните, что типовой проект нужно «привязать» к участку. Привязкой дома называется географическое размещение постройки на территории участка. Правильная привязка дома избавит в перспективе от сложностей во взаимоотношениях с будущими соседями по участку. Надо стараться решать эту задачу так, чтобы расстояние от стен вашего дома до ближайшей межи с соседним участком всегда было более одного метра. В идеале разрыв между межой и вашим строением должен быть более двух метров. Привязку проекта дома выполняет архитектор. Если среди типовых проектов вы не нашли тот дом, о котором мечтали, то заказываете индивидуальный проект в проектном бюро, имеющем лицензию на проведение данного вида работ. Ваше участие в проектировании заключается в основном в том, что вы должны точно определить образ дома и все необходимые помещения, которые хотите иметь после завершения стройки.
Примечание. Время от заказа типового проекта до его покупки может колебаться от 3 дней до 4 недель; время изготовления индивидуального проекта может растянуться на период от нескольких месяцев до года, а порой и более.
ШАГ 7. Утверждение проекта дома
Когда на руках у будущего домовладельца есть проектная документация, нужно согласовать проект дома в местном органе исполнительной власти и защиты на предмет соответствия АПЗ и ТУ. То есть, после разработки проекта – будущий домовладелец вместе с архитектором должен перепроверить соответствие документа условиям АПЗ и техническим условиям. В процессе. Согласовывает проект будущий домовладелец. Для этого он предоставляет проект стадии «П» на согласование в местный орган градостроительства. Проект рассматривается на градостроительном совете (он есть во всех регионах при местных органах архитектуры и градостроительства). Состав совета утверждается местным органом исполнительной власти. Решение градостроительного совета подписывает главный архитектор соответственного региона, и его подпись свидетельствует о согласовании архитектурнопланировочной части проекта. Когда пройдена стадия согласований, проект сдается на комплексную экспертизу. На данном этапе отслеживается соответствие противопожарных норм, санитарногигиенических, экологических требований, требований по охране труда, обеспечению энергосбережения, и также проводится проверка соответствия проекта нормативным требованиям, действующим в отрасли строительства, — это принятие в проекте решения о соответствии проектных решений, АПЗ и других. В результате. Если по проекту нет замечаний, на руки заказчику выдается Позитивное заключение о соответствии проекта государственным нормам и правилам.
Примечание. Проектная организация обязана защитить проект, а вопросы согласования заказчик должен пройти сам либо же он может нанять для этого архитектора или проектную организацию.
ШАГ 8. Выбор подрядчика, заключение договора с подрядной организацией, имеющей лицензию на строительство.
Застройщик выбирает подрядчика по критериям, имеет ли компания лицензию на выполнение строительных работ. В процессе. Застройщик заключает договор со строительной компанией (генподрядподрядчиком) на выполнение строительных работ.
ШАГ 9. Получить разрешение на строительство
Застройщик заключает договор с подрядчиком. В процессе. Подрядчик отдает документы в органы государственного архитектурно-строительного контроля, чтобы получить разрешение на строительство. Частным застройщикам разрешение на выполнение строительных работ выдается на основании заявления застройщика, документа о праве на землепользование, разрешения на строительство (выданное соответствующим органом исполнительной власти), проектной документации со штампом согласования местным органом по делам градостроительства и архитектуры,а также подписки исполнителя работ и приказа о его назначении в случае строительства подрядным способом. В соответствии с Законом Украины «Об архитектурной деятельности» при сооружении индивидуальных частных домов в два этажа и выше, а также при строительстве на территориях со сложными инженерногеологическими условиями в сейсмоопасных районах, — индивидуальный застройщик в обязательном порядке должен обеспечить соответствующий технический и авторский надзор.Срок рассмотрения документов индивидуальных застройщиков в инспекции госархстройконтроля не должен превышать 15 дней.В результате. Подрядчик получает документ, разрешающий строительство.
Примечание. Разрешение является юридическим документом, удостоверяющим право заказчика (застройщика) и генподрядчика на выполнение строительных работ, а также их финансирование, подключение объекта к инженерным сетям, выдачу ордеров на земляные работы. Разрешения могут выдаваться на выполнение всего комплекса работ или на отдельные виды строительных работ (подготовительные работы, земляные работы, нулевой цикл, прокладка коммуникаций и т. п.), а также на стройку в целом (комплекс зданий и сооружений) или отдельные объекты, здания и сооружения.
ШАГ 10. Строительство
Строительство дома выполняет подрядная организация в соответствии с графиком. Для контроля за правильностью выполнения работ и соответствие их строительным нормам и требованиям заказчик может
нанять независимого эксперта, который будет осуществлять технический надзор.
ШАГ 11. Созыв комиссии по сдаче дома в эксплуатацию
За шаг до завершения строительства дома. Нужно подготовить следующие документы: заказать в БТИ технический паспорт на построенный объект, предоставить согласованную и утвержденную в законном порядке проектную документацию стадию «П»; перечень видов строительных работ с указанием компаний, которые их выполняли; информацию об ответственных инженернотехнических работниках; комплект исполнительной документации на строительно-монтажные работы в соответствии с перечнем, определенным нормативными документами; документы, свидетельствующие о соответствии использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования установленным требованиям нормативных документов; результаты качества питьевой воды, грунта, атмосферного воздуха зависимо от конкретных условий строительства; заключение архстройнадзора; В процессе. Подрядчик обращается в управление архитектуры местного органа исполнительной власти (по месту нахождения завершенного объекта строительства) с просьбой созвать госкомиссию по приемке дома в эксплуатацию. В течение трех рабочих дней комиссия рассматривает заявление и поданные документы. В результате. Если поданные документы в порядке и построенный дом соответствует проекту, то местный орган исполнительной власти издает распоряжение о назначении государственной приемной комиссии по принятию в эксплуатацию конкретного дома, расположенного по конкретному адресу. В состав комиссии входят представители местного органа исполнительной власти, инспекции госархстройконтроля, выдавшей разрешение на ведение строительных работ, органов санэпидемстанции, пожарного надзора и т.п., а также будущий домовладелец.
ШАГ 12. Введение дома в эксплуатацию
Проверка приемной комиссией готовности объекта к эксплуатации проводится в течение 10 дней с даты ее создания (распоряжения о ее создании). В процессе. Госкомиссия осматривает дом и наглядно проверяет соответствие архитектурных, конструктивных и инженерно-технических решений объекта утвержденному проекту, исполнительной документации, государственным стандартам, строительным нормам и правилам, техническим условиям, другим нормативным документам. Результаты осмотра оформляются в установленном законом порядке актом готовности объекта к эксплуатации. Документ оформляется заказчиком и подписывается
председателем комиссии и членами комиссии. Если кто-то из представителей отказывается подписать акт, он обязан обоснование в письменном виде.Если на объекты выявлены недоработки, комиссия устанавливает срок, в течение которого они должны быть устранены. В случае неготовности объекта к эксплуатации составляется соответствующий акт. Датой принятия объекта в эксплуатацию считается дата выдачи зарегистрированного инспекцией архитектурно-строительного контроля соответствующего свидетельства. Далее, госкомиссия на протяжении трех рабочих дней после выдачи свидетельства сообщает об этом в орган местного самоуправления и орган статистики. Свидетельство является основанием для заключения договоров на поставку на объект необходимых для ее функционирования ресурсов (воды, газа, тепла, электроэнергии). Местный орган исполнительной власти подготавливает решение о введении объекта в эксплуатацию. В результате. Подрядчик получает Акт государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома.
ШАГ 13: Получение 
свидетельства о праве собственности
В процессе. Застройщик на основании Акта государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома,обращается с ним в местный орган исполнительной власти (управление имуществом города, сельский совет и т.д.). В результате. Застройщик получает Свидетельство о праве собственности на дом.
ШАГ 14: Регистрация собственности в БТИ
В процессе. Застройщик обращается в бюро Технической Инвентаризации с Актом государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома и Свидетельством о праве собственности на дом, чтобы зарегистрировать строение. В результате. Получает соответствующую отметку в правоустанавливающем документе о праве собственности на дом.
Примечание. Если дом строился без проектной документации, то регистрация недвижимости в БТИ тоже возможна, но только – по факту. В документе будет стоять штамп «Самовольное строительство», и такой объект в дальнейшем нельзя отчуждать.
ШАГ 15. Заключение договора на строительство
После прохождения всех вышеназванных инстанций застройщик обращается с Актом государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома и правоустанавливающим документом о праве собственности на дом и заключает договора на обслуживание со службами по электро и газоснабжению, водоканалом и т.д. Теперь мы знаем как самому правильно построить дом и можем задуматься над тем, какой лучше материал для стен выбрать.
Автор: Олег Крайнев-Николаев
Источник: Украинский Строительный Каталог (Секреты успешной стройки)
