В настоящее время на рынке офисной недвижимости прослеживаются тенденции роста активности арендаторов и более того — превалирование спроса над предложением. В свете такой активности российского бизнеса, бесспорно, на первый план выходят не только проблемы поиска оптимальных вариантов, но и вопросы отделки будущего офиса. Ведь, как показала практика последних лет, от затрат на ремонт и обустройство штаба компании во многом зависит непосредственно и целесообразность аренды того или иного офиса.
В этом смысле приоритеты компаний в плане выбора помещений в различных вариантах состояния распределяются следующим образом:
- 11 % — shell & core, помещение «в голом бетоне», сдаваемое под отделку;
- 19% — помещения, требующие капитального ремонта;
- 70% — офисы, где достаточно сделать частичный ремонт и отделку.
Такая расстановка приоритетов вполне объяснима. Чем большие вложений требует аренда, тем ниже на нее спрос. Ведь в сегодняшней нестабильной ситуации, когда неизвестно, какие сюрпризы преподнесет завтрашний день, инвестировать значительные суммы в ремонт офисов не всегда целесообразно, а в ряде случаев — рискованно.
Shell and Core: офис с нуля
К этой категории, как уже сказано выше, относятся неотделанные помещения «в голом бетоне». Другими словами, это офисы, в которых не отделаны стены и потолки, подготовлена только бетонная стяжка и выводы инженерных коммуникаций. Здание действует, помещение офиса остеклено и отапливается, но никаких отделочных работ в нем не произведено.
Традиционно в состоянии shell & core сдаются офисы во вновь построенных бизнес-центрах класса «А». И совершенно очевидно, что подобные помещения — это, в первую очередь, прерогатива крупных компаний. Действительно, инвестировать 500-1000 долларов на отделку 1 кв. метра площади могут позволить себе только солидные российские и западные предприятия. Для остальных 89 % компаний-арендаторов такие расходы на ремонт офиса просто неприемлемы!
Нужно отметить, что в конечном счете ремонт и отделка помещений в состоянии shell & core частично окупаются. Арендодатели, которым впоследствии автоматически «достаются» все эти улучшения, традиционно предоставляют компаниям разного рода бонусы — арендные каникулы, скидки на первый год и т.д. Но все же, как правило, эти льготы не покрывают расходы на обустройство офиса в состоянии под чистовую отделку.
Резонно возникает вопрос: почему компании-арендаторы готовы вкладывать значительные суммы в ремонт офиса, когда есть другие, более бюджетные варианты? На самом деле, shell & core отнюдь не прихоть и готовность сорить деньгами. Аренда помещений в состоянии под чистовую отделку зачастую — единственно возможный способ соблюсти корпоративные требования по оформлению помещений, стандарты качества и, опять же, обозначить свой статус на рынке и подчеркнуть индивидуальность фирмы.
Капиталисты и капитальный ремонт офисов
Аренда офиса, требующего капитального ремонта, — средний вариант между Shell & Core и частичной отделкой. Однако называть это золотой серединой никак не получается. С одной стороны, значительно снижается стоимость аренды, но с другой — остается необходимость вкладывать значительные средства в ремонт офиса. С одной стороны, сокращаются сроки отделки, но с другой — это по-прежнему как минимум 2-3 месяца ожиданий.
И, скорее всего, 19% арендаторов-«капиталистов» — это компании, которые не могут позволить себе престижный офис класса А и одновременно не могут найти подходящие предложения на помещения, требующие частичного ремонта и отделки.
Частичный ремонт офисов — выбор большинства столичных компаний
Итак, по состоянию не сегодняшний день, 70 % компаний в отечественном бизнесе отдают предпочтение аренде помещений, требующих только частичного ремонта и отделки, без существенных изменений. Очевидно, что с экономической точи зрения, в таком подходе есть свои определенные преимущества. Частичный ремонт офисов Москва легко и быстро окупается. При таком подходе весомо сокращаются и сроки, и стоимость работ. Одновременно небольшая перепланировка способна решать те же самые задачи, что и глобальный капитальный ремонт — подчеркивать индивидуальность офиса и сформировать лицо компании на рынке. И все это, естественно, при значительно меньших затратах.
Информация на вооружение
Частичный ремонт офиса, как правило, предполагает небольшую перепланировку помещения с целью оптимизации пространства под конкретную фирму. Опыт, накопленный компанией «Инт-Экст» в данной области, подсказывает, что наиболее актуальные работы в такой ситуации — монтаж гипсокартонных перегородок, и, безусловно, малярно-штукатурные работы.
Но не стоит забывать, что, как и любая другая сфера деятельности, частичный ремонт офиса тоже таит в себе подводные камни и имеет определенные тонкости.
В погоне за гармонией цвета
Малярно-штукатурные работы, в том числе шпатлевка и окраска вновь возведенных перегородок — крайне распространенная задача. Часто проблема кроется в подборе цвета новых стен в соответствии с тем, что уже были в помещении. Сразу скажем, что достичь полного совпадения, однородности — нереально. А потому арендаторы офисов начинают выбирать из двух возможных вариантов: полной или частичной перекраской стен офиса.
В первом случае расходы на ремонт офиса моментально возрастают из-за резкого увеличения квадратуры под окраску. Поэтому обычно заказчики выбирают перекраску только тех стен, которые являются смежными со вновь возведенными перегородками. При этом остальные стены не затрагиваются. Такой подход позволяет нивелировать цветовой контраст при меньших затратах на ремонтные работы.
От стен к потолку и полу
Возведение новых гипсокартонных перегородок, демонтаж старых — все это требует разборки потолка в зонах производства данных работ, с его последующей обратной установкой. Более того, если в офисе имеется фальшпол, то и его, как правило, на участках, где проходят изменения по перегородкам, приходится разбирать и потом собирать заново. А поэтому при аренде офиса под частичный ремонт и отделку следует заранее учесть в бюджете расходы на эти демонтажные и монтажные работы.
Вопрос освещения и розеток
Организация освещения — еще один важный аспект в ремонте офиса. Монтаж гипсокартонных перегородок и, как результат, изменение конфигурации помещений совершенно естественно повлечет за собой необходимость переносить имеющиеся выключатели и зачастую устанавливать новые. Приходится переподключать светильники с учетом изменений их группировки по выключателям. В конечном итоге, объем работ будет зависеть от того, насколько сильно изменилось зонирование освещения. Во многих случаях также требуется установка и перенос не только осветительных приборов, но и розеток в связи с изменением количества и расположения рабочих мест.
Продолжая вносить изменения
Перепланировка помещения путем монтажа гипсокартонных перегородок также затрагивает и расположение вентиляционных решеток с кондиционерами. А поскольку на современном этапе благоприятный микроклимат в офисе «ставится во главу угла», решение данных вопросов требует особого внимания. Аналогично ситуация складывается и с системой пожарной безопасности. Перенос и добавление новых датчиков и динамиков являются типовыми задачами при перепланировке и ремонте офиса.
Еще один узкий момент — наличие в здании системы автоматического (спринклерного) водяного пожаротушения. В результате перепланировки и ремонта офиса, скорее всего, потребуется переносить и устанавливать дополнительные оросители. А решение этой задачи, в свою очередь, повлечет за собой необходимость слива воды и проведения сварочных работ с последующим испытанием системы на герметичность.
Естественно, что при любом «вторжении» в системы электроснабжения, вентиляции, кондиционирования и пожарной безопасности, требуются не только непосредственно сами устройства, но соответствующее количество дополнительных кабелей, воздуховодов и труб.
Из всех факторов, изложенных выше, и складывается стоимость перепланировки офиса. А потому даже частичные ремонт и отделка требуют тщательного бюджетирования, чтобы впоследствии избежать дополнительных расходов на работы, которые не были предусмотрены заранее. Подробная смета, заранее составленная профессионалами — залог успеха и гарант целесообразности аренды того или иного офиса.
